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【专栏】陆岷峰:中国房地产与房地产金融70年运行轨迹、经验与展望

陆岷峰 · ag赌场送彩金|官方网站财经 2019-09-20 20:48:23 阅读:6212

关键词:房产税陆岷峰风险

摘要:中国房地产与房地产金融在我国的社会经济发展中发挥着极其重要的作用,七十年中,其运行轨迹无不打上党领导全国人民不断进行改革、开放、奋进的烙印,面对各个发展阶段的各种困难、危机都能成功战胜和克服又都体现了中国人的智慧与情怀。回首中国房地产与房地产金融走过的足迹,不难得出始...
摘要:中国房地产与房地产金融在我国的社会经济发展中发挥着极其重要的作用,七十年中,其运行轨迹无不打上党领导全国人民不断进行改革、开放、奋进的烙印,面对各个发展阶段的各种困难、危机都能成功战胜和克服又都体现了中国人的智慧与情怀。回首中国房地产与房地产金融走过的足迹,不难得出始终坚持党的领导、始终坚持市场经济、始终坚持改革开放等若干成功的经验,更能发现当前房地产业回归“住”的本源,淡化金融性的必要性。同时,对未来的发展目标与思路做出更加清醒的预计与展望。当前,必须以房地产供给侧结构性改革为抓手,守住房地产金融风险的底线,推动我国经济社会的高质量发展。

关键词:房地产与房地产金融;运行轨迹;高质量发展;去金融化

一、引言

在新中国走过的70年的风雨历程中,中国人民绘就了波澜壮阔的中国经济画卷,而房地产可以说是中国经济的时代画卷中浓墨重彩的一笔,尤其是改革开放以来,中国房地产业的蓬勃发展成为当代中国经济成长壮大过程中的一个突出经济现象,是中国经济版图中的一个重要组成部分,在很大程度上影响甚至主导着中国经济周期的起伏波动。

在文化价值观念层面,“居者有其屋”一直是中国人思想意识中根深蒂固的一个观念共识,房地产承载着中国家庭太多的福利安排,在家庭资产配置中占据重要地位,也是居民社会经济活动中极其重要的一个影响因素,广泛影响着民生福祉和社会稳定[1]。在宏观经济运行过程中,房地产与众多的行业之间存在着产业关联,具有牵一发而动全身的经济连锁效应,房地产周期一直被称作经济周期之母,在整个国民经济体系中发挥着举足轻重的作用[2]。投资、消费、出口是拉动中国经济增长的三驾马车,虽然不同的经济发展时期三驾马车的主导地位有所更迭变化,但是由于时效性强、乘数效应大以及政策操作灵活等固有特性,投资尤其是固定资产投资一直在中国经济增长和下行周期调节过程中发挥了不可替代的作用[3]。2018年,资本形成总额对国内生产总值的增长贡献率达到了32.4%,资本形成总额对GDP增长率拉动2.2个百分点,而从2006年到2016年,资本形成总额对国内生产总值的增长贡献率都保持在40%以上,甚至在某些年份超过50%。2017年,全社会固定资产投资额为64.12万亿元,其中房地产业固定资产投资额为14.62万亿元,在全社会固定资产投资中占比达到22.8%,房地产业增加值5.4万亿元,在当年国民生产总值中的比重为6.6%,其年度增加值与1978年的增加值相比提高了约47倍。房地产开发、生产和销售活动在拉动投资、扩大消费从而促进经济增长方面发挥着十分重要的作用,是中国经济发展的重要引擎。

在房地产全产业链运转的各个环节,包括房地产开发、生产、经营和消费都需要金融信贷资金的支持。一方面,房地产开发过程中存在着资金使用量大与自有资金量小以及社会资金来源分散之间的资金空间错配矛盾,还存在着房地产生产建设周期和投资回收期较长与连续性再生产要求资金可持续性供给之间的时间结构矛盾,这些资金配置矛盾的存在需要金融活动发挥跨时空资金配置功能为房地产解决资金矛盾;另一方面,在房地产产业链终端的销售环节,属于大类资产的房地产价格过高,超过绝大部分消费者的可支配收入和相关储蓄,需要金融信贷活动的支持以促进消费者完成自身收入的时空转移,帮助其完成购买计划,从而促进房地产市场的有效运转;另外,土地资源的稀缺性和房地产资产的价值沉淀能力以及市场需求的稳定性使得房地产的保值增值功能显着增加,成为金融信贷最好的抵押物之一,金融机构有动力将业务锚定在房地产相关资产标的上[4]。由于房地产本身的行业结构特点和经营运转规律,房地产与金融业几乎具有天然的产业关联性,由此催生出房地产金融这一独特的金融业务形态和经济体系结构。现代金融在为房地产市场赋能并促进房地产发展的同时也加强了自身与房地产的联系甚至将自身的金融业务深深地嵌入并捆绑在房地产上,使得二者的经济联动效应成倍放大,不仅扩大了现代金融经济活动的覆盖范围和渗透程度,也提高了社会经济系统的风险脆弱性和危机破坏性。

走过70年的风雨历程,中国经济已经进入了一个新的时代,从过去的粗放型规模经济发展模式转向经济高质量发展的道路。当前,中国经济正处于深化改革的重要转折期,在高质量发展的总要求下,供给侧结构性改革将是当前和今后一段时期贯穿中国经济走向的一条主线,而对整个中国经济体系有着重要结构性作用和系统性影响的房地产及房地产金融不可避免地成为供给侧结构性改革的重点领域和主要对象之一,无论是“三去一降一补”的五大任务,还是三大攻坚战之一的“防范化解系统性风险”,都将房地产及房地产金融置于改革的重要地位[5]。

中国房地产及房地产金融到底走过了怎样的发展历程?中国的房地产市场化改革留下了哪些经验及教训?在高房价高风险弊端突显的当下,中国的房地产及房地产金融将何去何从……

值建国七十周年之际,在构建现代化经济体系的新起点和建设社会主义现代化强国的特殊节点上,我们对中国房地产与房地产金融七十周年的运行轨迹进行系统性回顾,理清中国特色的房地产及房地产金融的发展脉络和经济金融规律,总结中国房地产发展过程中的经验及教训,并在此基础上对其未来的发展进行科学的展望,以期促进房地产与房地产金融的健康可持续发展,为实现经济结构调整和经济高质量发展提供支持。

二、中国房地产及房地产金融的历史回顾

中国房地产及房地产金融经过七十年的发展,已经走出了一条市场定位准确、目标清楚、体制健全、措施得当的发展思路,七十年中,其历史发展可分为两个大的时期:一是1978年党的十一届三中全会之前,中国房地产及房地产金融发展的初创期,在当时的计划经济体制下,房地产及房地产金融完全实行一种供给制;二是1978年党的十一届三中全会后,在市场经济体制下,中国的房地产及房地产金融得到了超常规的发展,其中按重大事项及重要战略目标的调整,又可以细分为四个阶段。因此,中国房地产及房地产金融的七十年发展历程大致可分为五个阶段,各个阶段均有其发展特点和思路。

(一)计划性福利分配阶段(1949年-1978年):艰苦创业三十年

新中国成立以后,中国建立了新民主主义经济制度,在该经济形态下,社会主义国营经济处于领导地位,同时又存在着多种经济成分,社会经济形势处于恢复国民经济建设的快速发展中。在取得一定的经济建设基础之后,社会主义三大改造顺利完成,我国正式建立了社会主义公有制经济,国家经济运转方式转向计划经济体制,直到改革开放之前,中国实行完全的计划经济制度。在这段时期内,中国的金融体制建立在高度集中的银行体制基础之上,经济社会的资金运转服从于单一的指令性计划安排[6]。在这高度集中的计划经济制度安排下,住房没有实现商品化,也就不存在房地产市场,更不会有房地产金融的出现。但是,住房制度安排是关系民生福祉和社会稳定的重要问题,我国的住房政策也不是从建国开始就直接实行计划分配制,而是随着计划经济体制的建立和国情的变化调整而逐步形成的,即使在计划经济体制内也需要妥善处理好人民的住房问题。

党从维护人民的利益出发,在这一时期的不同阶段针对不同的社会形势制定了一系列的住房制度安排:建国初期针对战后城市住房分配不均的结构性短缺问题,政府实行“以租养房”政策来作为解决城市居民住房问题的一个重要手段,并于1950年着手打击房产投机行为,同时承认并保护居民的私有房屋产权;1956年,随着三大改造向社会经济领域的纵深方向推进,城市私有房产领域的社会主义改造全面展开,逐步奠定了计划经济体制下由国家统一分配使用并维护开发城市住房的制度安排基础;经过60年代和70年代的发展,政府将事业单位和公有部门等的房屋组织起来实行统一管理,并成立了房管局等专门住房管理机构,最终以企事业单位自建房屋并按一定条件以福利形式向职工分配住房的方式作为社会住房的主要供给形式,以福利分房为特点的住房供给制由此形成[7]。

在这一住房制度的安排下,住房建设资金的来源主要包括政府财政拨款和单位的自筹资金,其中来自国家财政资金的支持是其主要资金来源,但受制于当时社会经济发展状况的制约和财政创收及管理运用能力的不足,社会住房建设资金的供给难以满足全社会的住房建设需求,其有限资金在各单位主体之间的分配也存在较大的不平衡性,同时受不同单位财富创造能力差异的影响,不同单位之间的自有房屋建设资金也不尽相同,住房建设资金安排既有总量性的不足,也存在结构性的差异甚至矛盾,与社会整体住房建设需求难以匹配[8]。在住房的实物分配上,基本上以不同单位主体为空间划分依据,根据本单位职工的经济贡献程度和个人家庭状况来制定分房标准,单位内职工的住房差异较小,且居住人口的空间分布以单位性质集聚,不同单位之间的住房差异较大且居住空间的横向联系较少,分配住房难以满足居民的多样化住房需求,对人口的空间流动和社区文化多样性交流也产生了较大制约作用。

总的来看,从新中国成立到改革开放以前的这段时期,我国基本不存在真正意义上的房地产市场及房地产金融,但是鉴于住房问题对人民生活水平的重要影响,党和政府站在维护人民利益的立场上制定了符合当时经济金融体制和社会生产状况的住房制度安排,虽然这些制度安排受制于当时经济体制环境的影响,没有很好地解决在人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的社会主要矛盾下与住房相关的问题,也缺乏一定的市场化基因和金融性逻辑,但是其所蕴含的从人民的利益出发来解决住房问题的政策机理对当下的房地产政策决策机制具有重要的借鉴意义。

(二)市场化改革探索阶段(1978年-1997年):跌宕起伏二十年

1、经济体制与经济形势

1978年12月,在北京召开了十一届三中全会,将国家工作的重心转移到经济建设上来,开启了改革开放和社会主义现代化建设的新时期。从1978年开始,中国经济体制改革的钟摆首先倒向了农村经济领域,市场机制逐步引入农村经济改革,促进了农业生产力的发展和乡村集体经济以及乡镇企业的崛起,中国农村微观经济形态发生了翻天覆地的变化,边缘性的经济革命为整个中国经济体制改革打开了突破口。1984年以后,改革的钟摆来到了城市经济领域这一端,十二届三中全会提出了要发展有计划的商品经济,同时随着城市经济体制改革的深入,国家围绕“增强企业活力,提高经营效率”制定了一系列改革措施,市场经济运行机制的基础得到了逐步确立[9]。由于国内经济形势的变化尤其是通货膨胀的恶化,1988年到1990年我国经历了三年的经济调整期,相关的改革理论和政策在市场经济的推进方面出现了一定的倒退,这也在一定程度上直接造成了经济不景气程度的加深并延缓了经济复苏的步伐。直到1992年,小平同志南方谈话的到来使中国经济体制改革的进程得以在正确的方向上向前继续推进,在南方谈话精神的指引下,党的十四大确立了建立社会主义市场经济体制的改革目标,市场经济的制度性框架初步得到构建。1997年,党的十五大的召开,使得以公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度确立,市场经济的发展格局得以形成并继续深化发展。

1978年,中国的国内生产总值只有3678.7亿元,到1988年,我国的国内生产总值达到了15180.4亿元,是1978年GDP的2.6倍,改革开放前十年的GDP平均增长率为10.2%。1989年和1990年是改革开放进程中经济发展状况最为糟糕的两年,其GDP增长率分别为4.2%和3.9%,社会经济发展遭遇巨大波动,经济增长全面下滑。经过调整改革,从1991年到1997年,我国经济发展又重回持续高增长的状态,GDP平均增长率达到了11.5%,到1997年我国国内生产总值实现79715亿元(见图1)。结合这一时期的经济体制改革轨迹我们会发现,改革开放进程的推进和市场化经济程度的深化与否是国内经济发展状况好坏的关键影响因素,在建立中国市场经济体制的改革探索过程中,改革并不是一帆风顺的,其曲折起伏的改革发展路径影响着中国经济脉搏的同频波动,也深刻改变了中国各大行业的发展轨迹与微观经济形态。
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图1 1978年-1997年中国国内生产总值及其增长率?
数据来源:Wind,国家统计局,本文作者计算?

2、金融体制与金融形势

随着经济体制改革的全面展开,为了配合经济体制改革的深化从而建立起现代化的工业体系和企业制度,创造与宏微观经济运行机制市场化相适应的金融环境,我国金融体制改革的工作也相继进行。在该阶段二十年的改革进程中,从中国人民银行的改革开始,我国逐步由单一的银行体制调整为二级银行体制,并成立了专业化的商业银行,构建了市场化的银行体系架构,以市场化为导向发展独立于财政的企业化金融机构体系,并充分发展多层次的货币市场和资本市场,建立市场化的金融市场体系[10]。同时,我国的金融监管体系也在该时期发生了巨大变革,从人民银行的统一监管逐步向分业监管的方向转变;宏观金融调控和金融管理的手段也由过去的行政指令性调控转向运用经济性市场化政策工具来进行调控;社会建设资金的来源由行政调拨转为市场化存贷配置,外资金融机构也获得市场准入资格在境内从事相关金融活动[11]。我国初步建立起市场化的金融机构、金融市场和金融监管体系,中国金融业获得了巨大的发展,为经济体制改革的推进和市场经济的发展打下了良好的基础。

在这二十年的发展历程中,我国金融机构信贷资金来源规模从1978年的仅1930亿元增长至1988年的13111亿元,进入90年代之后又迅速攀升至1997年亚洲金融危机之前的96527亿元;在信贷资金来源结构方面,存款占信贷资金来源的比重从1978年的60%左右一直上升至1997年的86%,这在很大程度上反映了金融机构资金来源的市场化水平的提高,渐进摆脱计划经济时期信贷资金来源依靠财政拨款的局面;在存款总额的分布中,企业单位存款占存款总额的比例基本维持在30%到40%之间,在70年代到80年代末单位存款占存款总额的比重相对上升,而进入90年代之后,在其存款绝对规模持续增加的同时其所占比重却相对下降,城乡居民储蓄存款的比重相对上升,该阶段微观主体存款总量和结构的变化也反映了经济金融改革进程中微观经济主体的经济活力和巨大的增长潜力(见图2、图3)。社会金融资源的创造速度和积累规模随着市场化改革的推进而得到提高和扩大,在提高中国金融的数量规模的同时也促进了其市场化改革的深入发展,继而为同时期的行业发展和现代化经济水平的提高提供市场化的金融环境。
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图2? 1978年-1997年中国金融机构资金来源结构
数据来源:Wind,国家统计局,本文作者计算?
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图3? 1978年-1997年中国金融机构资金运用结构状况
数据来源:Wind,国家统计局,本文作者计算?
3、房地产及房地产金融的发展状况

在经济体制改革的激烈变动中,同时伴随着金融体制市场化进程的推进,中国房地产在该时期获得了巨大的发展,开启了房地产市场和房地产金融发展的新时期;同时,受市场化改革进程曲折波动的影响,房地产业的发展也在跌宕中前行,政策束缚和市场化配套改革的匹配程度是制约该时期房地产发展路径的主要因素;此外,房地产和房地产金融的市场化发展对当时及下一阶段的经济金融改革提出了更高的要求,融入并深刻影响着改革进程的路径选择。

在1978年到1997年的二十年间,中国的住房制度安排在很大程度上依然实行计划性的福利分房制度,但是各种市场化的住房安排举措也在同时探索实施,并在房地产市场化的道路上走出了坚定的步伐,中国城市人均住宅建筑面积从改革开放初期的6.7平方米左右增加到1997年的17.8平方米,人均住宅面积扩大了1.7倍左右,人民的居住水平和住房生活条件得到了显着提高,这是中国房地产市场化改革的贡献之一。1981年,中国城镇人口数量大约为1.9亿,城镇化率仅有20%,到1997年,城镇人口数量增加到4亿人左右,城镇化率也上升至32%,人口城镇化进程的加速增加了住房建设和消费需求,推动了这一时期房地产的巨大发展。城镇住宅投资从1981年的149.2亿元增加到1988年的578.8亿元,1989年和1990年受当时经济形势的影响,城镇住宅投资连续两年出现下滑,整个80年代的城镇住宅投资虽有增长,但增长幅度较小;进入90年代之后,受市场化改革进程加快推进的影响,城镇住宅投资出现爆发式增长,从1990年的498.3亿元一路飙升至1997年的3319.7亿元。商品房销售额从1987年的110亿元增加到1997年的1800亿元。1978年的房地产业增加值仅有79.9亿元,到1997年,房地产业增加值已增加到2921.1亿元,20年间扩大了36倍左右,房地产业增加值占GDP的比重也从2.2%增加到3.7%;从房地产业增加值的同比增速来看,1984年到1989年间的平均同比增幅达到了22.75%,是中国房地产业增加值迄今为止同比增速最大的一个时期,进入90年代之后,房地产业增加值同比增速也出现较大起伏波动,但增长率总体趋于回落并转向常态化水平。(见图4、图5)

因该时期的房地产金融统计数据的缺陷,我们未能对该阶段的房地产金融发展进行量化的经济指标梳理,只是从中国房地产金融在该时期的性质变化节点来描述其发展轨迹。在1997年之前,中国房地产金融的发展状态一直处于萌芽阶段,从1979年开始,基建投资的资金来源逐渐由财政拨款改为银行贷款,这在广义上标志着中国房地产金融建设历程的开端,这也仅仅是房地产开发建设环节的金融市场化支持,而银行面向个人的贷款则发展缓慢,以至于房地产消费端的金融信贷在1997年之前一直未能得到充分的发展[12]。仅从房地产开发建设方面来看,该时期房地产金融的发展为住房制度改革提供了一个较好的金融支持条件:1984年开始,我国企业的融资方式也由财政拨款改为银行信贷,随后为了进行城市住房开发建设,相继成立了房地产综合开发公司,并由建设银行提供信贷资金支持以进行房地产开发,房地产开发贷款业务于1985年正式形成,并逐渐发展为银行专设的房地产信贷部门,后来于1987年又成立了专业的住房储蓄银行[13]。随着1991年上海开始试点住房公积金制度,个人住房信贷业务也得到了一定的启蒙并孕育着转向全面的市场化消费金融,我国的房地产金融开始逐步建立市场化基础。

由于该时期的房地产市场化改革进度较慢,房地产市场及房地产金融的发展受制于相关政策的规定,整个房地产相关的改革还处于探索阶段,住房安排在很大程度上还沿袭着计划经济时期的制度,房地产及房地产金融未实现充分的市场化,但是局部性渐进式的市场化政策措施也在有条不紊的推进,这就使得该时期的房地产及房地产金融的发展轨迹渗透着计划和市场两种因素的交叉影响,其发展路径伴随着政策周期的变动而跌宕起伏,所以,经济数据只是反映该时期的房地产及房地产金融发展状况的一个总体量化脉络,而要观察其具体的变化改革历程和发展转折轨迹则需要将视角转向该时期的房地产及房地产金融政策的演变机理。
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图4? 1980年-1997年中国城镇住宅投资额及城镇化率
数据来源:Wind,国家统计局,本文作者计算?

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图5? 1978年-1997年中国房地产业发展状况
数据来源:Wind,国家统计局,本文作者计算?

4、房地产相关政策制度的演化历程及其影响

本阶段的房地产相关政策以住房制度安排为主,中期配合土地制度安排的变革,同时注重对房地产市场化活动主体力量的培育,后期通过房地产金融制度安排来寻求房地产市场化改革的边际性突破和增量型变革。邓小平同志于1980年在《关于建筑业和住宅问题的谈话》中提出了住房改革的问题,鼓励用多种手段解决住房问题,房地产改革由此启幕[14];同年,全国基本建设工作会议确立了房改的基本思路,住房买卖得到允许,住房商品化的思路开始萌芽;在此次讲话和会议召开之后的几年内,住房商品化改革在全国一些城市相继试点,向个人购房提供补贴是试点的政策重点之一,促进了房地产市场化改革思路的扩展[15]。时间来到1988年,国务院出台了一系列住房制度改革措施和细化实施方案,全面推动住房商品化目标的实现,更为重要的是,在本年修改了宪法中关于土地制度的内容[16],土地使用权的商品化得到了最高的法律许可,自此开启了房地产土地供应的市场化进程,是房地产市场化改革进程中的关键转折点。
1991年,上海开始试点住房公积金制度,1994年,住房公积金制度成为全国住房制度改革的重点政策目标任务[17],该制度的实行为住房资金的来源提供了制度性的解决手段,同时也为住房消费贷款的发展积累了现实经验和经济基础,为下一阶段的房地产市场化改革进程的提速和房地产金融的全面化发展做出了政策铺垫和制度蓄能。1997年,住房公积金制度在全国全面推行,住房消费信贷的基本实行方式确立,同时配合以利率的下调,房地产价格的市场化程度提升,房地产市场化的消费端政策势能的积累已然来到一个爆发的临界点。还是1997年,中共十五大召开,基本经济制度确立,市场化经济的发展格局初步形成并继续向前深化发展,同年底,亚洲金融危机爆发,叠加国内经济发展结构性问题的突显,中国的经济政策周期进入下一个阶段,影响房地产和房地产金融继续向前发展的相关政策也将悄然生变。

(三)房地产蓬勃发展阶段(1998年-2007年):昂首阔步黄金期

1、经济体制与经济形势

自1997年党的十五大确立了基本经济制度和制定了完善社会主义市场经济体制的具体部署以来,我国的经济体制改革继续向深层次发展。从1998年到2007年党的十七大召开的这十年间,在党的领导下,我国围绕完善市场经济体制的目标,在经济结构、所有制形式、分配方式、价格体制和宏观调控等方面进行了一系列大刀阔斧的改革[18],国有企业改革也持续向纵深推进,国有经济布局与结构实现了重大调整。经过数十年改革开放进程的持续推进,我国经济体制的市场化程度和开放型水平显着提高。

在这跨越世纪的十年间,中国经济在经济全球化的浪潮中砥砺前行,成功应对亚洲金融危机的冲击,经过多年的艰苦谈判最终于2001年成功加入世界贸易组织,开启了中国经济融入全球化的新时期。自“入世”以来,中国出口导向型经济获得了飞速发展,在带动国内相关产业发展的同时也促进了社会财富的积累和国民收入的提高,同时,外商直接投资迅速增长,我国经济体量和经济结构发生了深刻变化。在这十年间,我国国内生产总值从1998年的85196亿元增加至2007年的270092亿元,GDP增长率也由7.8%一路攀升至14.2%,GDP平均增长率达到10%;出口总额由15224亿元增加到93627亿元,净出口占GDP的比重从2003年之后开始快速提升,至2007年净出口占GDP的比重已经达到8.62%,出口对GDP增长的贡献率不断增加。(见图6)
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图6? 1998年-2007年中国宏观经济走势及其结构变化
数据来源:Wind,国家统计局,本文作者计算?

2、金融体制与金融形势

经过九十年代的金融体制改革,我国初步建立了与市场经济发展相适应的金融机构和金融市场的基本架构,为了应对亚洲金融危机的冲击,从1998年到2001年,我国金融体制进行了一系列的结构调整,强化了金融部门对经济刺激计划的配合与支持。进入新世纪以后,我国已基本建立了以银行、保险、证券等不同机构为主体的金融体系,股票、债券、外汇、金融衍生品等金融市场也相继成长起来,同时构建了以分业监管为原则的监管体系,金融机构企业化的市场化改革也深入推进,一大批金融机构完成股份制改革并登陆资本市场,金融体系治理能力和经营水平的现代化程度得以提高[19]。从1998年到2007年,我国的货币供应量(M2)由104499亿元增加到403442亿元,十年间货币供给增长了2.9倍左右,M2的同比增长率平均达到每年16%左右;金融机构资金运用各项贷款中的中长期贷款规模从20718亿元扩大到131539亿元,中长期贷款占贷款总额的比重也由23.9%上升到50.2%,社会信贷资金的供给较为宽松;外汇储备从1450亿美元增加到15282亿美元,外汇占款规模从1998年的13728亿元增加到2007年的128377亿元,外汇占款规模扩大了8.35倍,外汇占款增多造成的被动货币投放在国内货币供给中形成的结构性影响愈发显着。(见图7、图8)
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图7? 1998年-2007年中国宏观金融环境发展状况
数据来源:Wind,国家统计局,本文作者计算?
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图8? 1998年-2007年中国外汇储备及人民币汇率变化情况
数据来源:Wind,国家统计局,本文作者计算?
3、房地产及房地产金融的发展状况

经过改革开放以来二十多年的市场化变革,经济金融体制的市场化程度显着提高,市场主体的经济活力被充分挖掘并释放出来,经济金融形势在动态平衡中趋向稳定繁荣,这些改革成果为我国房地产及房地产金融的发展铲除了一些制度障碍、积累了发展势能并提供了一个良好的市场化环境。从1998年到2007年,我国房地产及房地产金融进入了蓬勃发展的黄金期,房地产成为国民经济的支柱产业。

从房地产市场的需求端来看,1998年,商品房销售额仅有2513.3亿元,到2007年,这一数字增长至29889.12亿元,商品房销售额的同比增长率平均达到33.16%,房屋销售市场的活跃度表现亮眼;从商品房销售额的增长过程来看,1997年住房消费信贷的试行和1998年住房分配货币化的全面推行使得1998年的商品房销售额出现爆发式增长,当年的销售额同比增长了40%;到1999年,商品房销售额同比增速相对下滑,但仍达到19%,此后商品房销售额同比保持平稳增长;经过2003年房地产市场的相对过热和2004年的短暂调控压制,房价上涨到一个相对较高的水平,叠加投资和投机需求以及上涨预期的影响,2005年商品房销售额同比增长率异常提高至70%,房地产市场出现量价齐升的火爆行情,并在2006年的短暂下行之后于2007年开始反弹增长(见图9)。如图11所示,商品房平均销售价格同比增长率从2001年的2.75%上升至2003年的4.84%,而经过2003年的市场过热表现之后,2004年的商品房平均销售价格同比大幅增长了17.76%,2005年继续保持14.03%的高增长率,2006年短暂回落到6.29%,2007年则重回14.77%的高速增长,房地产市场的销售价格过快增长,其市场规模进入迅速扩大的黄金期。
在这蓬勃发展的十年间,我国房地产开发企业的个数从1998年的24378家迅速增加至2007年的62518家,房地产开发企业数量增长了156%,越来越多的市场化主体加入房地产行业的供给侧,提高了行业的市场化竞争程度和现代化服务水平。从房地产供给端的经济先行指标来看,房屋新开工面积和房地产开发投资完成额均在此期间保持较快增长,二者的平均同比增长率均达到20%以上;1998年,房屋新开工面积为20388.1万平方米,与1997年相比增长了45.35%,此后直到2007年,其每年的同比增长率均在10%以上,2007年的房屋新开工面积达到95401.53万平方米,房地产建设和供给体量在此期间获得了突飞猛进的扩大;房地产开发投资完成额则持续高速增长,从1998年的3178亿元持续增长至2007年的25289亿元,平均同比增长率达到23.19%,房地产开发投资的速度和热情持续高涨;房地产业增加值也从1998年的3434.5亿元持续增加至2007年的13809.7亿元。(见图10)

在房地产金融的发展方面,随着1998年住房制度改革的全面推进,住房实物分配制度被住房分配货币化全面替代,个人住房贷款管理办法开始实行,房地产开发业务的贷款限制也逐渐放开,商业银行的房地产金融业务得以积极开展,中国房地产金融进入茁壮成长的黄金期。房地产开发企业国内贷款规模达到年均23.28%的同比增长率,1998年房地产开发企业的国内贷款规模为1053亿元,同比1997年的贷款规模增长了15.58%;经过1999年同比增速的短暂回落之后,房地产开发企业的贷款规模出现快速增长,其同比增长率持续升高,到2003年其贷款规模的同比增长率达到41.34%的高峰,房地产市场出现过热行情,房地产金融在其中起到了巨大的推动作用;针对房地产市场的过快发展,国家实施了调控政策,2004年其贷款规模同比增速急剧下降到0.64%,国家从房地产金融端开始对房地产进行调控;但是,从2005年开始,房地产开发企业的贷款规模又开始高速增长,其同比增长率恢复到30%的高速水平,2007年房地产开发企业资金来源中的贷款规模达到7016亿元;从2000年开始,房地产开发企业贷款规模的同比增长率持续超过同期M2供应量的增长率,房地产金融杠杆加大和金融属性增强的步伐势不可挡(见图12)。

自1998年房改货币化以来,房地产和金融业的相互影响显着增强,二者保持着几乎一致的成长速度和发展变化,房地产金融在该时期开始深化发展。从图13中我们可以看到,房地产业增加值和金融业增加值的同比增长率呈现近乎同步的变化轨迹;在2005年之前,房地产业增加值的增长速度高于金融业,金融为房地产业的扩张提供支撑,进入2005年之后,金融业的增长率超过房地产,金融开始引领房地产业的发展,二者的融合程度从此大大加深并开始了同步超高速增长的阶段;到2007年,房地产和金融业增加值的同比增长率同时攀升至25%左右的高峰,显着超过工业增加值的成长速度,房地产金融步入高速发展的黄金期。在房地产金融向前深化发展的同时,其内部也开始出现结构性变化:随着房地产的不断发展壮大和宏观调控的加强,仅靠银行信贷难以满足房地产的融资需求,国内贷款在房地产开发企业资金来源中所占的比重波动下滑,而自筹资金与其他资金的供给比例提升,信托、证券、基金以及影子银行等融资渠道相继打开,境外资金也开始渗入中国房地产,房地产金融向深层次结构化方向发展(图14);此外,随着房地产金融属性的增强和杠杆率的上升,房地产市场泡沫开始出现,房价的增长速度开始超过工资的增长幅度,房地产金融蕴含的风险开始显现(图11)。
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图9? 1998年-2007年中国商品房销售情况
数据来源:Wind,国家统计局,本文作者计算?
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图10? 1998年-2007年中国房地产投资变化趋势
数据来源:Wind,国家统计局,本文作者计算?
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图11? 2000年-2007年中国商品房价格增速与城镇单位就业人员工资增长率对比
数据来源:Wind,国家统计局,本文作者计算?
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图12? 1998年-2007年中国房地产开发企业国内贷款同比增速
数据来源:Wind,国家统计局,本文作者计算?
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图13? 1998年-2007年中国房地产业、金融业与工业的增加值同比增速对比
数据来源:Wind,国家统计局,本文作者计算?
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图14? 1998年-2007年中国房地产业资金来源分布结构
数据来源:Wind,国家统计局,本文作者计算?
4、房地产相关政策制度的演化历程及其影响

在中国房地产及房地产金融蓬勃发展的黄金期,致力于实现房地产市场化并发展国民经济支柱产业的政策目标,党和政府从货币化的住房制度改革入手扫除房地产市场化进程中最为关键的政策障碍,完成房地产市场化制度骨架的搭建,以房地产金融制度安排为主线为房地产市场化注入灵魂,从此开启了房地产及房地产金融加速发展的黄金期,房地产制度安排和房地产调控手段的重点逐渐转向金融层面。从1998年开始,《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》、《关于加大住房信贷投入、支持住房建设与消费的通知》和《个人住房贷款管理办法》等政策安排相继发布并实施,住房实物分配制度逐渐走向终结,住房货币化分配的市场化进程加速推进,房地产金融开始快速发展[20];2001年,土地出让的“招拍挂”规定出台,房地产供给端的市场化结构显着优化;2002年,央行开始下调贷款利率,住房商业贷款利率随之走低;经过几轮的政策刺激,住房消费快速增长,从2003年起房地产市场开始出现房价过快上涨和投资过热的情形,房地产政策转向抑制性宏观调控。从2003年到2007年,围绕稳定房价政府分别在土地供给、房地产开发、税收、信贷和货币政策等方面展开了宏观调控,其中金融调控成为政策实施的主要手段,但是房地产供需矛盾依然突显,稳定房价的调控效果并不明显[21]。在房地产价格过快上涨的形势下,从关心人民生活的立意出发,为解决城市低收入家庭的住房困难问题,2007年,保障性住房建设重新获得政策层面的战略支持,政府房地产政策以规范市场化发展和加强住房保障并重[22],在强调市场化运作逻辑的同时注重对社会民生的人民利益考量,房地产市场的政策边际出现新的增量型结构因素,发展刺激与抑制调控分属两端的政策天平开始周期性摆动,寻求综合平衡的相关政策制度安排进入新的探索阶段。

(四)周期性徘徊整合阶段(2008年-2017年):激荡穿越新时代

1、经济体制与经济形势

从2007年底党的十七大召开到2012年党的十八大再到2017年党的十九大,中国经济在深化经济体制改革思想的指导下不断开辟新的航程,社会主义市场经济体制不断得到完善,市场在资源配置中起决定性作用的地位得以确立,中国特色社会主义市场经济不断发展壮大。2008年,由美国次贷危机引发的国际金融危机爆发,国际经济环境恶化,拉动经济增长的出口面临巨大滑坡,为应对金融危机的冲击,我国实施了“四万亿”的财政刺激计划,经济增长开始逆势反弹,2010年GDP重回10.4%的高峰;2009年欧债危机开始持续发酵,全球经济复苏之路步履维艰,我国经济发展所面临的外部风险加大,国内经济政策实施的掣肘增多;在经济刺激计划的推动下,我国经济依然保持较快增长,2010年我国国内生产总值超过日本,中国也由此成为世界第二大经济体。政策刺激人为延缓了经济的周期性回调,前期国内经济高速发展所积累的深层次结构性矛盾未能得到有效调整,叠加外围经济环境的影响,我国经济增长的动能开始减弱,GDP增长率从2010年开始持续下滑;2012年中国经济进入新常态,经济由高速增长转为中高速增长,GDP增长率从2012年的7.9%平稳递减到2017年的6.8%;中国经济面临的下行压力持续存在,在固有的深层次结构性体制性问题急需充分解决的情况下,社会经济也开始出现新的增量型结构性变化。进入2015年,经过十八大以来多年的改革探索,我国提出“供给侧结构性改革”,将“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”作为供给侧结构性改革的五大核心任务协调推进,中国经济改革由此深化[23];在深化改革的同时,对外开放也不断扩大并走向新的更高水平,“一带一路”和“人民币国际化”战略稳妥向前推进,外资开放领域不断扩大,市场准入条件也不断放宽;我国经济在这风云变幻的十年间由规模速度型粗放增长逐渐转向质量效率型集约增长,中国经济调整迈向高质量发展的新时代。
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图15? 2008年-2017年中国宏观经济走势及其结构指标变化
数据来源:Wind,国家统计局,本文作者计算?

2、金融体制与金融形势

为应对全球金融危机的挑战,吸取危机国家金融管理体制存在缺陷的教训,主动防范化解金融风险的冲击,我国金融体制在该时期进行了相应的变革,宏观审慎管理框架逐步建立健全,并朝着符合全球化金融治理体系目标的改革方向推进;人民币国际化取得阶段性成就,利率和汇率市场化改革在有条不紊的推进,资本项目可兑换在逐渐扩大,多层次资本市场的建设在加紧进行,直接融资的比例有所提高。为了配合一揽子的经济刺激计划,货币政策从2008年开始趋向宽松,M2供应量的同比增长率由2008年的17.8%急剧攀升至2009年的28.5%,随后M2供应量以年均14.37%的同比增速保持平稳快速增长,到2015年广义货币供应量达到了1392278亿元,2015年“去杠杆”工作开始之后M2供应量的同比增速才开始明显下降;在货币供给量持续增加的同时,各项贷款总额也以几乎同步的增幅变动轨迹持续上升,各项贷款的同比增长率超过同期的货币供应增长率,社会经济的杠杆率水平显着上升。从2005年汇率改革到2014年,人民币对美元持续升值,人民币的持续走强影响出口贸易竞争力下降,叠加2008年金融危机爆发造成的外部需求萎缩,我国出口贸易的创汇能力持续下降,外汇储备的同比增长率从2008年的27.34%一路下滑至2015年的-13.34%,外汇储备开始出现负增长;在外汇储备减少的同时,金融机构资金运用中外汇占款的同比增速也同步急剧下滑,资本外逃的情形加剧,我国利用外资的数量和结构发生了新的变化。?
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图16? 2008年-2017年中国宏观金融环境发展状况
数据来源:Wind,国家统计局,本文作者计算?

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图17? 2008年-2017年中国外汇储备及人民币汇率变化情况
数据来源:Wind,国家统计局,本文作者计算?

3、房地产及房地产金融的发展状况

(1)房地产市场发展状况

为了应对国际金融危机,稳定经济增长,防止房地产市场的下滑,房地产市场政策由控制房价转向刺激住房消费需求,在2008年滑入低点之后,经过密集的政策刺激和宽松的金融信贷支持,房地产市场在2009年开始强势反弹并出现爆发式增长的局面;2009年,商品房销售额、销售面积和平均销售价格的同比增长率分别达到了76.94%、43.63%和23.18%的历史最高水平,房地产市场出现量价齐升的火爆行情,房价过快上涨,商品房销售额达到44355亿元;受市场强劲需求的推动和宏观政策的支持,房地产供给端接续开始发力,从2009年开始,房地产开发投资和开工建设的速度迅速提升,到2010年,房地产开发投资完成额和新开工房屋面积的同比增长率分别达到了33.16%和40.56%的高峰。

在强烈的政策刺激下,保增长的目标基本实现,但是也带来了房价过快上涨的风险,从2010年到2013年,调控政策聚焦遏制房价上涨。从2010年开始,商品房销售额和销售面积的同比增速开始持续下降,到2013年有所回升,但到2014年又出现急剧下滑;商品房平均销售价格增速在2010年大幅减缓,此后以年均6.23%的同比增速保持小幅平稳增长,一直到2014年,房价过快上涨的势头暂时得到控制;在市场消费端得到抑制减速之后,房地产供给端的增速随之进入下行通道,除2013年出现短暂小幅反弹以外,房地产开发完成投资额和新开工房屋面积的同比增长率几乎以直线下滑的趋势分别从2010年的33.16%和40.56%迅速下行至2015年的0.99%和-14%,房地产供给端的持续增长明显乏力。

2014年中国经济下行压力增大,稳增长的政策周期诉求开始主导宏观调控,2015年,房地产去库存的战役开始打响,房地产市场进入新一轮的刺激周期。2015年和2016年,房地产市场又出现量价齐升的爆发式增长局面,到2016年,商品房销售额和销售面积的同比增长率又分别回到34.77%和22.46%的高速增长水平;商品房平均销售价格在2015年和2016年分别同比增长了7.42%和10.05%,高房价问题再度成为市场焦点。在房价问题上,纵观几轮房地产周期的演变,中国房地产市场的平均价格走势出现区域性结构化的分野:从整个时间线条上看,一二三线城市的房价均随市场周期同频起伏波动,但是一二线城市房价的上涨波动幅度较大,三线城市房价的上涨空间较低,2013年和2016年一二线城市房价均出现暴涨,而三线以下城市的涨幅较小;2011年以来的数据显示,一线城市房价未出现过下跌,只是房价上涨的同比增速出现大起大落,而二三线城市均在2014年和2015年出现房价下跌的情形;2015年房地产去库存工作开展以来,一二三线城市房价均出现较大幅度增长,但是房地产库存压力主要集中于三线及以下级别的城市,随着政策的调整,在2017年一二线城市房价同比增速开始回落的同时,三线城市房价的同比增长率继续提高,出现逆周期调节的翘尾型分化。(见图18、19、20)
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图18? 2007年-2017年中国商品房销售情况
数据来源:Wind,国家统计局,本文作者计算?

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图19? 2008年-2017年中国房地产开发投资情况
数据来源:Wind,国家统计局,本文作者计算?
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图20? 2011年-2017年一、二、三线城市房价走势对比
数据来源:Wind,国家统计局,本文作者计算?

(2)房地产金融发展状况

经过1998年到2007年的蓬勃发展,中国房地产金融逐渐走向成熟壮大,进入2008年为起点的新发展阶段以来,房地产金融的融合发展程度进一步加深,其体量规模持续膨胀扩大,房地产金融内部也出现了结构性的新变化,房地产与金融交叉融合的广度与深度得以不断扩大和深化,房地产金融在整个金融体系中的重要性地位日益强化,也为系统性金融风险的防范带来了巨大的复杂性和挑战性。

从2008年到2015年,房地产业增加值与金融业增加值的同比增速延续近乎一致的波动变化轨迹,但是金融业增加值的同比增长率一直高于房地产,金融的发展持续引领着房地产业穿越市场周期的起伏波动;进入2015年,随着“去杠杆”和“去库存”工作的同步推进,宏观层面去杠杆导致金融业的发展收缩,而房地产去库存则推动房地产业增加值的增长速度提升,二者的同比增速在2015年到2016年之间出现反向交叉的变化趋势;在房地产业增加值同比增长率整体下滑的同时,其同比增速连续多年低于工业增加值的成长速度,房地产业成长性的下滑趋势显现,成熟衰退期的转折点疑将到来(图21)。在房地产金融持续深化发展的这个阶段,商业性房地产贷款余额占金融机构各项贷款总额的比重平稳上升,从2008年的17.4%连续上升到2017年的26.8%;在2013年之前,房地产开发贷款余额与个人住房贷款余额的同比增长率随房地产周期保持同步同向波动,两者的增长速度变化轨迹近乎平行;从2014年开始,房地产开发贷款余额与个人住房贷款余额的同比增速开始出现循环交叉的反向变动,呈现此消彼长的轮动变化;随着2015年宏观去杠杆要求控制房地产开发企业的信贷规模,叠加房地产去库存要求控制供给端的增量并推动住房消费端加杠杆消化库存,房地产开发企业和居民个人的信贷政策出现异化,到2016年,房地产开发贷款余额的同比增长率为8.38%,而个人住房贷款余额的同比增长率达到38.1%,二者分化幅度达到最大;这些数据变动轨迹体现了房地产金融内部需求端的结构主体力量变化,同时也反映了居民杠杆率的上升,房地产金融化的程度发生结构性深化(见图22)。
自2008年金融危机以来,“四万亿刺激计划”带来了信贷需求的大幅增加,而银行表内信贷受监管规则的限制难以满足信贷需求的激增,银行信贷出表开始扩张;在2009年房价过快上涨之后,2010年宏观调控收紧,银行进行表外放贷的动力进一步增强,以信托为代表的影子银行机构成为银行表外信贷的合作通道,中国影子银行业务走上急剧扩张的道路[24]。从图23的数据表现来看,信托贷款规模的同比增速与房地产开发企业国内贷款规模的同比增速的周期变化趋势拟合程度较高;从2010年房地产调控政策收紧房地产贷款同比增长率开始下滑,信托贷款的同比增速也开始显着下降,在2014年和2015年房地产市场的低位徘徊期间,信托贷款规模的同比增长率分别下滑到-71.89%和-91.61%;而2015年去杠杆严格控制银行信贷之后,在去库存的刺激下房地产开发企业的融资需求激增,银行信贷渠道的受阻使得房地产企业融资渠道的选择大量转向信托机构,信托贷款融资规模在2016年急剧攀升了1879.95%;在2017年金融监管开始加强之后,银行表外资产开始回表,信托融资受到监管限制,其同比增长率开始回落,但仍达到162.48%。房地产金融的金融供给端的主体力量也发生了结构性变化。

在房地产周期性整合的十年间,我国房地产金融化程度加深和金融属性增强最突出的一个表现就是其逐渐成为大类资产投资配置的重要标的,围绕房地产进行的金融投资和投机炒作成为各市场主体获取超额财富增长的重要途径,其泡沫化的财富创造效应将房地产带入过度金融化的危机泥沼,在一定程度上成为金融危机的策源地。从2008年到2013年,货币超发形成的流动性盛宴使得股市和房地产市场成为社会流动资金的蓄水池,股票交易额和商品房销售额随着M2供应量增速的变动同步进行调整,股市与房市表现出货币化的周期性同向波动;从2014年到2015年,股市的高速上涨行情产生了巨大的流动性虹吸效应,社会资金大举流向股市,商品房交易额增速下滑,在随后的去库存刺激下增速才有小幅上升,但也远低于股市交易额的增长速度;2015年股灾爆发之后,去杠杆的推进又使得社会增量资金开始收缩,资金流量在股市和房市之间展开了此消彼长的投资方向博弈,去库存激发的房价上涨使得投资资金从股市流向房市,2016年商品房销售额增速上升而股票交易额增速下滑,2017年房地产调控加码之后,投资资金流向又出现反转(见图24)。经过几轮的周期性轮回调整,房地产的金融投资属性不断强化,在社会意识观念和金融操作层面的影响显着扩大,房地产过度金融化成为防范系统性风险和经济改革进程中的一大结构性痛点。
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图21? 2007年-2017年房地产业、金融业与工业的增加值同比增速对比
数据来源:Wind,国家统计局,本文作者计算?
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图22? 2008年-2017年房地产贷款增速及其结构分布
数据来源:Wind,国家统计局,本文作者计算?

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图23? 2008年-2017年房地产企业贷款与国内信托融资状况
数据来源:Wind,国家统计局,本文作者计算?
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图24? 2008年-2017年房地产市场与宏观金融环境及资本市场的联动变化
数据来源:Wind,国家统计局,本文作者计算?

4、房地产相关政策制度的演化历程及其影响

从应对金融危机的不利经济冲击出发,2008年12月国务院出台了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,同时配合以信贷支持和税收减免等刺激政策的实施,2009年房地产市场触底强势反弹,房价开始大幅上扬[25];为遏制房价过快上涨,从2010年到2013年,抑制房价上涨的宏观调控政策密集出台,在使用传统市场和金融手段的基础上,行政性的“限购”等措施也开始实行;“国四条”、“国十条”以及提高首付比的差别化信贷政策等措施接连落地,同时开始试点房产税,保障性住房建设和土地供给也接续发力,房价过快上涨基本得到控制。进入经济新常态之后,经济增速放缓,2014年经济下行压力增大,经过前几年的抑制政策影响,房地产市场表现疲软,为稳住经济增长,房地产刺激政策渐趋走向台前;在放松限购限贷行政抑制措施的同时,货币政策也配合启动宽松,存款准备金率多次下调,2014年9月30号银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,房地产金融也开始发力[26];2015年,房地产“去库存”开始成为政策实施重点,叠加前期宽松政策的影响,2016年房地产市场重回高增长路径,一二线城市房价暴涨,三四线城市去库存明显。房价过快上涨之后金融风险突显,2016年下半年开始,相关政策重点转向防风险,房地产刺激政策踩刹车。2017年10月,党的十九大召开,“房住不炒”的政策定位形成,开始探索建立房地产市场发展的长效机制,中国房地产在激荡调整中穿越到新时代。

(五)规范化长效发展阶段(2018年——):砥砺奋进中国梦

2017年10月18日,党的十九大胜利召开,中国特色社会主义进入了新时代,开启了决胜全面建成小康社会和实现中华民族伟大复兴中国梦的新征程。完善社会主义市场经济体制,建立现代化经济体系,实现国家治理体系和治理能力的现代化,全面建设社会主义现代化强国成为新的改革奋斗目标。

2018年,中美贸易摩擦全面升级并演化为贸易战,直到2019年6月中美贸易谈判重启,中美贸易争端仍未得到解决,全球保护主义势力兴起,全球经济增长前景扑朔迷离,我国经济发展的外围环境存在隐忧;国内经济发展的结构性问题仍然突出,民营经济发展困难,资本市场金融风险集中爆发,宏观经济调整的政策掣肘增多,深化改革开放成为社会共识。进入2018年以来,供给侧结构性改革的阶段性成效显着,去产能和去库存工作基本完成,去杠杆也取得重要进展并进入稳杠杆阶段,2018年年初“两会”召开以来,“降成本、补短板”成为经济改革施策的重点;脱贫攻坚、防范化解系统性风险和污染防治的三大攻坚战持续推进,守住不发生系统性风险的底线思维引起高层重视。2018年机构改革全面展开,金融监管体系发生重大变革,金融强监管归位,综合性穿透式监管全面加强;2019年2月,中央政治局召开第十三次集体学习会议,金融供给侧结构性改革全面开启,供给侧结构性改革步入深水区。

进入新时代,中国房地产及房地产金融经过上一时期的周期性整合调整已经进入新的成熟发展阶段,中国房地产面临着新的环境变化和结构调整需求。在影响市场需求的人口因素上,人口数量和结构的长期趋势已发生深刻变化,2018年的人口自然增长率跌至3.81‰,而15-64岁人口的增长率已从2010年的25.17‰直线下降到2016年的-1.01‰,劳动人口数量开始负增长,2017年和2018年劳动人口数量的减少幅度分别提高到4.30‰和4.73‰;从行业发展趋势来看,中国的城镇化水平已经大幅提高,2018年人口城镇化率约为60%,城镇人口的同比增长率已从2001年的4.7%一路波动下降至2018年的2.2%,未来中国城镇化发展的提升空间缩小,城镇住房建设需求增长趋缓;在房地产市场主体的经营绩效方面,房地产开发企业的经营收入和营业利润的增长速度呈现波动性下滑趋势,行业的成长空间收窄,房地产业增加值的同比增速从2007年的24.4%波动下行至2018年的3.8%,行业的规模扩张出现边际收缩,房地产粗放式超常规发展进入尾声,房地产市场的深度结构调整和集约高效发展被提上改革日程。(见图25、26)

在房地产金融方面,商业性房地产贷款余额和个人住房贷款余额的绝对规模持续扩大,房地产金融在整个金融信贷体系中的重要结构性地位显着上升,商业性房地产贷款余额和个人住房贷款余额在各项贷款总额中所占的比重于2018年分别提升至28.39%和18.93%的高位水平;个人住房贷款增加额占商品房销售额的比例从2012年的5.59%持续上升至2016年的41.66%,2017年和2018年有所下滑,但仍达到26%以上的高比例,居民杠杆率显着上升,房地产金融化程度大大加深;房地产金融化水平的提高既促进了房地产业和金融业的高速发展,但同时也带来了巨大的风险挑战(图27)。

为适应宏观经济环境的激荡变革,守住不发生系统性风险的底线,实现经济高质量发展,并满足人民日益增长的美好生活需要,十九大召开以来,党和政府从建立房地产长效发展机制出发着手解决房地产领域的不充分不平衡发展问题,“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”成为今后一个时期房地产相关政策制度安排的核心逻辑遵循,中国房地产及房地产金融进入规范化长效发展的新阶段。
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图25? 2001年-2018年中国人口发展趋势状况
数据来源:Wind,国家统计局,本文作者计算?
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图26? 2001年-2018年房地产业经营绩效表现变化趋势
数据来源:Wind,国家统计局,本文作者计算?

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图27? 2006年-2018年房地产金融的发展趋势及结构变化
数据来源:Wind,国家统计局,本文作者计算?

三、中国房地产及房地产金融发展的经验与教训

回顾中国房地产及房地产金融走过的七十年风雨历程,我们党从维护人民的利益出发,以解决广大人民的住房问题为政策出发点开始推动住房制度改革,从计划到市场,房地产市场化改革不仅大大改善了广大人民的住房条件,还将房地产业发展成万亿级的国民经济支柱产业,成为推动中国经济增长的强大动力,由此衍化出的房地产金融也深刻改变了中国金融业的发展轨迹。在这七十年的发展过程中,受制于当时经济金融体制和宏微观环境形势的影响,中国房地产及房地产金融大致走过了以上五个具有不同特点的发展阶段,从这发展脉络的梳理中,我们总结了其发展进程中的经验和教训,大致概括表述为下面几个方面:

(一)坚持以人民为中心的根本立场。无论是计划经济时期的福利分房制度安排,还是改革开放以来房地产市场化进程的推进,党和政府制定的住房制度安排都始终围绕解决广大人民的生活住房问题来展开,而发展房地产支柱产业和房地产金融既是为了更好地解决人民的住房问题,也是为了促进国民经济的健康发展,最终还是为了维护广大人民的根本利益。针对房地产发展过程中的出现的一系列矛盾和风险,相关政策能够及时调整进行管理控制,使得房地产市场的发展能够始终沿着正确的大方向向前推进,关键还是在于坚持了以人民为中心的根本立场。

(二)坚持市场化的改革方向。房地产市场化改革能够充分释放住房消费需求,激发房地产业的发展活力,1998年住房市场化改革全面展开以来,中国房地产市场获得飞速发展,房地产业增加值的同比增速及其在国内生产总值中所占的比重持续上升,1978年房地产业增加值仅有79.9亿元,到2018年,房地产业增加值已直线攀升至59846亿元;房地产市场化在促进国民经济发展的同时也大幅改善了国民的住房生活条件,城市人均住宅建筑面积从1978年的6.7平方米大幅提高到2016的36.6平方米,房地产民生工程建设成效显着。

(三)房地产金融是推动中国房地产业高速增长的强力催化剂。房地产金融的推出彻底激活了中国的房地产市场,在房地产金融的支持下,房地产产业链的各个主要环节都获得了金融杠杆资金的赋能,住房消费端的购买力爆发式增长,房地产供给端的开发投资空前高涨,房地产市场规模扩张的速度和运转优化的效率都发生了飞跃式的提升。房地产金融在为住房体制改革提供资金保障的同时,也促进了金融系统自身的高速发展,在金融体制改革进程中,房地产金融一度成为中国商业银行优化信贷资产结构和保持稳定健康增长的重要压舱石[27]。

(四)房地产及房地产金融在国民经济发展中具有重要的结构性地位和特殊的经济效用功能。房地产业的扩张带动了建筑、建材、机械、钢铁、金融保险等多个国民经济主要行业的发展,对相关二级产业的发展也产生了广泛而深入的影响[28];房地产业在特定的时期发挥了关键性的核心作用,曾一度成为为中国经济托底护航的白衣骑士,如1998年的亚洲金融危机、2008年的国际金融危机以及2014年的经济下行探底期间,是房地产业的增长发挥了主要的逆周期调节作用,引领中国经济触底反弹;到2018年,房地产业增加值达到59846亿元,在GDP中的占比为6.65%,商业性房地产贷款余额占金融机构各项贷款总额的比重达到28.39%,房地产及房地产金融已成为国民经济体系的重要组成部分,必须严格对待谨慎发展。

(五)房地产及房地产金融在发展进程中也积累了一些潜在风险。一是房价的持续推高,高房价已经成为掣肘中国经济发展的一大结构性难题,从2000年到2018年,商品房平均销售价格上涨了274%,其中住宅商品房平均销售价格上涨了291%,在全球范围内中国房价已达到绝对的高水平,房价增速曾多次超过工资的增长率,相对房价过高也很严重;二是房地产投机严重,资金大举流向房地产市场,挤压了实体经济发展所需的融资空间[29],制约了中国实体经济的转型升级;三是房地产过度金融化,潜在的金融风险不断堆积放大,在一定程度上房地产绑架了金融,商业性房地产贷款余额占金融机构各项贷款总额的比重已经达到27%,房价若过度下跌将会诱发系统性金融风险[30];四是居民杠杆率过高,个人住房贷款增加额占商品房销售额的比重在2016年达到41.66%,居民财富过多地捆绑在房地产上,制约了居民消费升级和生活质量的提高。

(六)坚决维护党的正确领导。中国房地产及房地产金融在发展过程中历临风险,相关部门在党中央的正确领导下都能在重大经济金融危机面前审时度势、科学处置,适时进行系统性的合理调控和危机化解,守住了不发生系统性风险的底线。

四、中国房地产及房地产金融发展的展望

进入新时代,中国房地产及房地产金融经过七十年的开创性曲折发展和周期性整合调整已经进入新的成熟发展阶段,中国房地产面临着新的环境变化和结构调整需求。为适应宏观经济环境的激荡变革,守住不发生系统性风险的底线,实现经济高质量发展,并满足人民日益增长的美好生活需要,十九大召开以来,党和政府从建立房地产长效发展机制出发着手解决房地产领域的不充分不平衡发展问题,中国房地产及房地产金融进入新的发展时期。

(一)坚持“房住不炒”的基本定位,回归住房的居住属性,持续稳定发展是总基调。从我国的国情特点出发,遵循符合市场经济规律的要求,综合运用法律、行政、金融、财政、土地等政策措施和改革手段,探索建立促进房地产科学合理发展的基础性制度和长效性机制,在土地制度、住房安排和开发建设内容上实施创新[31],以符合新时代的发展要求。调控政策要长短结合,构建房价持续稳定的基础,保持市场供需的基本平衡。

(二)深化房地产供给侧结构性改革是当前的首要任务。新型城镇化的发展是大势所趋,同时,消费需求层次多元化以及财富分布的差异化将长期存在,改善型高档住房消费和满足居住要求的基本住房消费仍会产生持续的购房需求;人口总量增长不会发生大的变化,但人口的区域分布及消费结构会持续进行动态调整,住房需求的内部层次结构和地域空间分布均产生差异性的结构变化;住房市场的供给端与需求端不匹配的结构性矛盾凸显,房地产供给侧结构性改革势在必行[32]。今后将不断加大保障性住房的建设和供给,同时推动住房租赁市场的发展,租购并举,满足市场上不同的住房需求,让全体人民住有所居。

(三)房地产金融风险的防范将是今后一个时期金融工作的重点。房地产及房地产金融相互依存,金融仍将发挥对房地产的支持作用,但房地产金融化的程度会降低,房地产不会完全去金融化,也不能过度金融化。居民去杠杆将与房地产去金融化相向而行,一方面通过提高居民收入和引导居民主动降低住房消费信贷,在居民杠杆端的分母和分子上同时发力去杠杆;另一方面要通过调整信贷政策推动房地产企业的转型升级和多元化发展,在房地产供给端调整存量优化增量去杠杆。

(四)改革步入深水区,中国房地产及房地产金融高质量发展的转型之路迷雾重重,道阻且长。经济体制改革的深化触及房地产领域的变革,而房地产转型的推进又反过来影响相关制度的变革并对相关配套改革措施提出了更高的要求,土地制度的变革、房产税的开征、财税体制的调整以及地方土地财政的改革等措施涉及的利益主体广泛而复杂[33],房地产领域的改革将受到各种利益纠葛的牵绊,面对的阻力和挑战将是巨大的,改革需做好久久为功“啃硬骨头”的战斗准备。

五、结论

七十年风雨兼程,七十年砥砺前行。建国七十周年以来,从计划性福利分配阶段的艰苦创业三十年到改革开放初期的市场化探索二十年,再到世纪之交的蓬勃发展黄金期,接着在周期性的激荡整合中穿越新时代,最终开启规范化长效发展的新阶段,中国房地产及房地产金融在党的领导下走过七十年蜿蜒曲折、开拓进取的光辉历程。在对中国房地产及房地产金融七十年运行轨迹的回顾中,我们尽力搜集最详实的历史资料和最全面的经济数据,努力运用较为科学的分析方法和较为清晰的叙述逻辑,充分考虑不同阶段的经济金融体制和经济金融形势的特点及其影响,在具体的宏观历史背景和经济金融环境的时空框架中,全面展现中国房地产及房地产金融七十年运行轨迹所蕴含的阶段性特征和经济金融规律,并在此基础上进行了系统的经验教训总结和谨慎的未来趋势展望。

回首七十年,始终维护最广大人民的根本利益是党领导中国房地产及房地产金融发展的核心遵循,坚持党的正确领导是战胜发展过程中各种艰难挑战的制胜法宝,坚持市场化改革是促进中国房地产及房地产金融蓬勃发展的力量源泉,房地产金融是中国房地产实现跨越式发展的催化剂和助推器,经过七十年的发展壮大,房地产及房地产金融已经成长为中国经济金融体系中的重要核心组成部分。

展望新时代,回归房子的居住属性是未来房地产发展的基本定位,建立长效性发展机制是房地产改革深化的基本目标,深化房地产供给侧结构性改革是当前的首要任务,防范房地产金融风险是今后一个时期金融工作的重点,攻坚克难久久为功是推进房地产改革深化的必要准备,在党的坚强领导下,中国房地产及房地产金融将实现新的伟大发展,创造新的时代辉煌。

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(本文发表在《长春金融专科学院学报》2019年第5期)
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